何謂 房貸 常見的房屋貸款有幾種?

大多數都以為只有欠銀行的錢才算房貸，其實不是這樣子的。不管是買屋金額不足辦房貸，或是將既有房貸之債權轉移至它行甚至增加貸款金額都統稱房貸！

何謂 房貸？

所謂房屋貸款泛指是金錢不足轉向銀行貸款，還是拿房屋去抵押，借錢來用叫房貸？要注意唷只要是用到房子做為抵押品，就算是房貸!

所以不管是買屋金額不足辦房貸，或是將既有房貸之債權轉移至它行甚至增加貸款金額都統稱房貸！

又因為：房屋貸款，在貸款的市場之中，房屋貸款金額比較大、期間最長，利率較低，同時也最為普遍，一般都是在客戶購買房屋時，自備款之外不足的款項，將房屋設定抵押給銀行以取得融資，然後分期攤還。

或是因為自身的理財需求，例如理財投資、整合負債、房屋裝修等，而有增貸的需求。

房貸需精打細算

當決定購買房子或是將自有的不動產週轉，前者購買不動產時不可能說買就買，後者如無下很大的決心也不太可能說借就借，所以：在產生房貸下的決定將來還款規劃，是很重要的。

可以這樣說：房貸是每個家庭最大的一筆支出，所以懂得房貸，是購屋族與房貸族必備的常識；懂得房貸，每個月為自己節省些利息，在這攤還年數後，也可以省下數十，不在話下！

近幾年來由於市場利率不斷下滑，早期房貸計價方式較為僵固，造成高利率房貸客戶轉貸盛行，間接拉低整個房貸市場的利率。在目前政府不斷調高定存利率的情況下，挑選固定型的房貸利率會比指數型房貸省息更多喔。

常見的房貸類型

房屋的貸款種類十分的多，以下十種是十市面上最常見之房貸類型。

一、指數型房貸

所謂的指數型房貸，就是一種會隨著基準利率上下浮動的利率。此一基準利率的制定方式，各家銀行各有不同的定義，最常見的是以中華郵政，或國內某幾大行庫定儲利率平均值為基準值，因此每當利率調升時，此一指標利率也會隨之上揚。

二、 固定型房貸

從這款房貸產品的名稱，不難看出其最大的特色，就是固定式的利率。最大的好處是較不受利率上漲影響，且房貸戶可以掌握每月須繳交之房貸本息多寡，有效的規劃每月的財務收支。

三、理財型房貸

所謂理財型房貸，就是指除了一般房屋貸款外，還有一個循環透支額度，可以讓貸款戶在資金調度運作上，更加靈活；且還可隨借隨還，申貸額度又高，這些都是理財型房貸的優點。不過，也正因為如此，理財型房貸的利率往往比一般房貸，至少高出１至２％。

四、理債型房貸

理債型房貸就是以不動產為擔保品，整合承貸戶信用卡或現金卡等高利率負債的貸款方案。簡單的說，就 是以利率相對較低的房貸款項，償還利率較高的負債，是一種「整合負債」型的房貸產品。

五、壽險型房貸

壽險型房貸，當然就是與保險結合的房貸產品。其優點在於，一旦承貸戶意外身故，則等同於房貸金額的保險理賠金，就可以優先作為清償房貸之用，避免不動產因無法按時繳交本息，而遭銀行收回。

六、保證保險型房貸

至於另一種「保證保險型房貸」，則是指房貸戶因自備款不足或信用條件不足，導致申貸金額不敷需求時，即可利用「額外投保」的方式，增加貸款金額。房貸戶可透過保險取得不足的金額，而銀行業者也可透過保證保險，將風險轉嫁給保險公司，可謂各取所需。

七、 抵利型房貸

抵利型房貸就是讓房貸戶以存款折抵房貸本金，但並非將存款領出、直接償還本金，存款本身依舊在房貸戶名下。但選擇抵利型房貸，卻可讓承貸戶因此減少利息支出，降低每月攤還金額或縮短還款期。此外，抵利型房貸最大的好處，就是當承貸戶在有需求的時候，仍可動用此一存款。

八、 回復型房貸

所謂的回復型房貸，則是指房貸戶已清償的房貸額度，將自動轉成一個可隨時動用、隨時借款的理財額度。在有使用資金的需求時，可以直接動用，且有動用此一額度才會計息，是一個方便承貸戶靈活運用房貸的產品。

九、遞減型房貸

遞減型房貸的定價基礎，通常也是以中華郵政二年期定儲機動利率為主。但從這類房貸的名稱不難推想，加碼利率為逐年遞減，也就是甫貸款的前幾年利率較高，但隨著還款時間增長、貸款金額漸減，利率也會越來越低。

十、自辦政府優惠房貸

除了以上幾種主要房屋貸款類型外，相信您也經常看到銀行推出之「自辦政府優惠房貸」，與政府優惠房貸相同的是，均以中華郵政二年期定儲機動利率為基準；不同之處則在於政府優惠房貸，加碼百分之０．８７５，而銀行業者推出的自辦優惠加碼幅度，目前則多介於百分之０.７７５至０.９７５之間。

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